Qu’est-ce que la plus-value ? C’est la différence entre le prix d’achat d’un logement et son prix de revente. Or il s’agit d’une information déterminante, qu’il est bon d’évaluer avant de mettre un bien immobilier sur le marché – afin de prendre la bonne décision. En effet, le résultat de ce calcul est susceptible de confirmer l’intérêt de votre projet de vente ou, au contraire, de vous inciter à attendre une conjoncture meilleure. Alors, comment calculer votre plus-value à Dammartin-en-Goële ? C’est ce que nous allons voir tout de suite.
Calculer la plus-value à Dammartin-en-Goële pour une résidence principale
Pour une résidence principale, le calcul de la plus-value est plutôt simple. Il suffit de faire la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente, ce que l’on peut exprimer à l’aide de la formule suivante :
prix de vente estimé – prix d’achat = montant de la plus-value
Ainsi, une maison achetée 400 000 € et revendue 500 000 € vous fera bénéficier d’une plus-value de 100 000 €.
Sauf qu’en réalité, c’est un peu plus complexe que cela. Car, pour calculer votre plus-value à Dammartin-en-Goële, vous devez tenir compte de deux choses :
- Tous les frais annexes qui viennent s’ajouter au prix d’achat brut du logement, à savoir les frais de notaire, les frais relatifs à la souscription du crédit immobilier, et les éventuels travaux que vous avez dû réaliser pour emménager.
- La difficulté à estimer le prix de vente, compte tenu des variations importantes qui peuvent exister entre différentes évaluations immobilières.
Reprenons notre exemple ci-dessus. Les 400 000 € à l’achat incluent les frais de notaire et de crédit, mais pas les 20 000 € de travaux qu’il a fallu effectuer dans le bien – ce qui nous amène à 420 000 €. Pour ce qui est du prix de vente estimé, il est nécessaire de prendre une marge, disons 5 %, soit 25 000 €. Cela nous donne une plus-value potentielle dans la fourchette suivante : entre 55 000 € et 80 000 €.
Estimer le prix de vente : la vraie difficulté d’un calcul de plus-value
De fait, l’aspect le plus complexe d’un calcul de plus-value réside dans l’évaluer du prix de vente potentiel. Le simple fait de s’appuyer sur les prix au mètre carré est loin de suffire. L’idéal reste de demander une estimation professionnelle, réalisée par un conseiller immobilier : sa connaissance du marché et son expérience sont autant de garanties.
Néanmoins, il faut comprendre qu’une estimation ne correspond que rarement au prix de vente effectif, et qu’il y aura (presque) nécessairement une différence due à la négociation avec l’acheteur. Cela doit être pris en compte pour calculer votre plus-value à Dammartin-en-Goële.
Calculer la plus-value immobilière pour une résidence secondaire
La vente d’une résidence secondaire, qu’il s’agisse d’une maison de vacances ou d’un bien locatif, est soumise à la taxation sur la plus-value. Celle-ci est constituée de l’imposition sur le revenu et des prélèvements sociaux. Elle est fixée à 36,2 %.
En raison de cette taxe, calculer la plus-value à Dammartin-en-Goële pour un logement autre que la résidence principale suppose de tenir compte non seulement de ce taux d’impôt, mais aussi des abattements appliqués par année de détention. En substance, voici comment fonctionnent ces abattements :
- 6 % par année de détention (au-delà de la 5e année), puis 4 % pour la 22e et dernière année, au titre de l’impôt sur le revenu.
- 1,65 % par année de détention (au-delà de la 5e année), puis 1,6 % pour la 22e année, et enfin 9 % par an jusqu’à la 30e et dernière année, au titre des prélèvements sociaux.
Si vous êtes propriétaire de votre logement depuis plus de 30 ans, vous devenez éligible à une exonération complète de la taxe sur la plus-value. Cette exonération s’applique également dans d’autres (rares) cas : bien immobilier d’une valeur inférieure à 15 000 €, vendeur qui réside fiscalement à l’étranger, propriétaire retraité ou en situation d’invalidité, etc.
Vous savez désormais comment calculer votre plus-value à Dammartin-en-Goële. Aidez-vous de cette calculatrice pour simplifier vos calculs. Et n’hésitez pas à demander l’aide de votre conseiller Rousseau Immobilier !
